11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846

11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846

^ 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации
Для расчета коэффициента капитализации употребляются последующие способы:


- способом рыночной экстракции;

- способом кумулятивного построения.


^ Расчет ставки возвратимой капитализации способом рыночной экстракции


Способ рыночной экстракции, по-видимому, позволяет найти более адекватную величину коэффициента 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 капитализации для объектов недвижимости.

Как понятно, коэффициент капитализации равен:


; ;

где:

К – коэффициент капитализации;

ЧОД1 – прогнозная величина незапятнанного операционного дохода;

С0 –цена объекта недвижимости на дату оценки;

ЧОД0 – текущая величина незапятнанного 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 операционного дохода на дату оценки;

t – годичный темп прироста незапятнанного операционного дохода.


В связи с тем, что данные по рыночным значениям незапятнанного операционного дохода, обычно, в доступной оценщику инфы отсутствуют, то для рыночной экстракции 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 приходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В данном случае расчетная зависимость приобретает вид:


;

где:

А1i – прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости;

А0i – величина арендной платы для i 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846-го объекта недвижимости на дату оценки;

С0i – цена i-го объекта недвижимости на дату оценки

а1 – средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;

а2 – средняя рыночная величина дела операционных расходов к арендной 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 плате;

n – количество объектов недвижимости, по инфы о которых осуществляется рыночная экстракция.


Разглядим данные рынка помещений, подобных объекту оценки.


Табл. 18 – Расчет ставки возрастной капитализации способом рыночной экстракции


Адресок

Предназначение

Площадь, кв.м.

Стоимость реализации, руб.

Цена 1 кв 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846.м., руб

Адресок

Предназначение

Площадь, кв.м.

Цена аренды за 1 кв.м., руб./месяц

г. Киров, Центр

Офисное

43

2000000

46512

г. Киров, Центр

Офисное

50

350

г. Киров, Центр

Офисное

42,7

1800000

42155

г. Киров, Центр

Офисное

80

260

г. Киров, Центр

Офисное

91,1

3180000

34907

г. Киров, Центр

Офисное

71,3

250

^ Среднее значение цены 1 кв.м., руб.:

41191

Среднее значение арендной 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 ставки за 1 кв.м., руб./мес.:

287

^ Коэффициент капитализации ( 287*12/41191):

8,35%



Расчет ставки возвратимой капитализации способом кумулятивного построения


Ставка капитализации, рассчитанная способом кумулятивного построения, включает ставку дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата.

Ставка дисконтирования определяется 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 методом суммирования безрисковой ставки и премий, отражающих дополнительные опасности, присущие объекту недвижимости, которые в сопоставлении с другими вкладывательными инструментами числятся безрисковыми.

В оценочной практике принято выделять некоторое количество видов 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 премий за риск: премия за риск инвестирования в объект недвижимости, премия низкую ликвидность, премия за вкладывательный менеджмент.


Коэффициент капитализации для хоть какого актива, теряющего свою цена со временем (сначала для недвижимости) состоит из 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 2-ух частей: ставки дохода на вкладывательный капитал (R0) и нормы возврата капитала (SFF).

Коэффициент (ставка) капитализации используется при оценке имущества для капитализации дохода за определенный период, обычно, год. Ставка капитализации выражает зависимость меж 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 общей суммой доходов, приносимых имуществом, и полной величиной его цены.

Одним из способов расчета ставки капитализации (R0) является «Расчет коэффициента капитализации с корректировкой на изменение цены актива». Этот расчет учитывает как доход на 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 инвестиции, так и компенсацию конфигурации цены объекта за рассматриваемый период.

Доход на инвестиции отражает норма отдачи, либо ставка дисконтирования, либо, более точно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того, что 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 учитывается весь период владения. Существует многофункциональная связь меж общей ставкой капитализации и конечной отдачей.



где: R0 – ставка капитализации;

Rе – ставка дисконтирования, либо норма прибыли (отдачи) на всю сумму инвестиций;

 – долевое 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 изменение цены;

SFF – норма возврата (фактор фонда возмещения).


Ставка капитализации (R0) включает ставку отдачи на капитал (Re) и норму возврата (^ SFF), формирующую отчисления в фонд возмещения капитала.


х SFF – член уравнения, компенсирующий 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 изменение цены имущества (норма возврата при изменении цены).



где:  – долевое изменение цены;

FV – стоимость вероятной перепродажи имущества в конце периода владения (реверсия);

V – цена имущества.


Фактор фонда возмещения (SFF) – коэффициент, отражающий величину постоянных вложений в 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 течении определенного времени, для получения по истечении срока, при данной ставке дохода, одной валютной единицы.



где: SFF – норма возврата (фактор фонда возмещения);

R– ставка дохода на капитал (отношение незапятнанного дохода 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 к вложенному капиталу);

n – количество лет;

Так, при уменьшении цены имущества в течение периода владения, инвестор компенсирует утрату цены за счет повторяющегося дохода, т. е. ставка капитализации корректируется на изменение начальной цены 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 (и в случае уменьшения цены объекта - возрастает на норму возврата).

Если цена объекта недвижимости не меняется во времени, то долевое изменение цены равно нулю ( = 0) и ставка (коэффициент) капитализации равен ставке дисконтирования (R 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/38460 = Re).

Примером таких объектов могут служить земляные участки.

Ставка капитализации может быть равна ставке дисконтирования (R0 = Re) и в случае, когда цена объекта недвижимости меняется (в большинстве случаев понижается), но поток дохода 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 нескончаем. При нескончаемом сроке экономической жизни объекта (n ), величина нормы возврата стремится к нулю (SFF  0), по этому при довольно большенном периоде времени величиной нормы возврата можно пренебречь.

При прогнозе полной утраты 11.4.2 Обоснование ставки возрастной капитализации - Отчет об оценке №4300/230810Ц-0006/Ю-01М/3846 цены объекта оценки в конце периода владения (^ FV= 0, и, как следует  = -1) возврат начального капитала должен быть обеспечен за счет реинвестирования части повторяющегося дохода, и первоначальное выражение будет иметь вид:





12-fizkultura-i-sport-kompleksnij-analiticheskij-doklad.html
12-formi-organizacii-biznesa-v-respublike-kazahstan-tema-krupnomasshtabnoe-predprinimatelstvo-i-ego-rol-v-ekonomike-strani.html
12-geologicheskie-usloviya-generalnij-plan-nizhnealkeevskogo-selskogo-poseleniya-alkeevskogo-municipalnogo.html